Reserve, voorzieningen en risico's
Eventuele winsten uit de grondexploitaties voegen wij toe aan het resultaat van het desbetreffende boekjaar waarbij de winstbestemming vervolgens wordt voorgelegd aan de raad. Een en ander is bepaald in de Nota Grondbeleid 2021.
Voor verlieslatende grondexploitaties wordt een verliesvoorziening getroffen, zoals voorgeschreven in het BBV. Voor winstgevende grondexploitaties zijn sinds 2017 gewijzigde BBV-regels van toepassing waarbij aansluiting is gezocht bij algemeen aanvaardbare methodes in het bedrijfsleven en bij fiscale regelgeving. Hierbij is -ten aanzien van tussentijdse winstneming- de zogenaamde Poc-methode van toepassing (Percentage of completion). Deze methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft opbrengsten als de kosten, verkeert. Hiermee kan op basis van een deel (percentage) van de realisatie van een project tussentijdse winst worden toegevoegd aan de algemene middelen (voorheen werd uitsluitend winst genomen indien het project in zijn geheel gereed was). Concreet is deze methode uitsluitend op de grondexploitatie Mercurion en Waaijakkers van toepassing omdat deze als enige winstgevend zijn. Omdat Mercurion en Waaijakkers in 2022 geen ontwikkelingen kende is er geen sprake van een tussentijdse winstneming in dat jaar.
De stand van de verliesvoorziening grondexploitaties bedraagt volgens de jaarstukken 2023 € 19.764.000.
Ten behoeve van de voorliggende meerjarenbegroting heeft een actualisatie van de risico's plaatsgevonden.
Het geactualiseerde risicoprofiel laat het volgende beeld zien:
Risicoprofiel actieve grondexploitaties 1-9-2023 en 1-1-2024 (bedragen x € 1.000) | ||||
Grondexploitaties | Risiscoprofiel per 1-9-2023 | Risiscoprofiel per 1-1-2024 | Verschil sept. 2023 - januari 2024 | Afwijking in % |
|---|---|---|---|---|
Zevenaar Oost - bedrijven | 471 | 348 | 123 | 26,1% |
Zevenaar Oost - wonen | 612 | 1439 | -827 | -135,1% |
Totaal Zevenaar Oost | 1.083 | 1.787 | -704 | -65,0% |
Middag Oost & Zwanenwaay | 372 | 274 | 98 | 26,3% |
Waaijakkers | 61 | 69 | -8 | -13,1% |
Totaal overige grondexploitaties | 433 | 343 | 90 | 20,8% |
Totaal risico's | 1.516 | 2.130 | -614 | -40,5% |
Uit een recente risicoanalyse van de grondexploitaties blijkt dat het totale risicoprofiel van de grondexploitaties is gecalculeerd op € 2.130.000. Ten opzichte van het risico in de meerjarenbegroting 2024-2027 (€ 1.516.000) betekent dit een stijging van € 614.000.
Dit risicoprofiel van € 2,1 miljoen bestaat onder andere uit risico’s die worden veroorzaakt door projecten die zich in de beginfase van de ontwikkeling bevinden, zoals het Hof, Waaijakkers en Middag Oost fase 3. Bij deze projecten staan we aan de beginfase van de ontwikkeling. In deze fase zijn nog veel onzekerheden en kunnen risico’s in de toekomst plaatsvinden. Risico’s waar we geen grip op hebben zoals kostenstijging en vertraging in de gronduitgifte worden daarom meegenomen in het risicoprofiel. Ook de prijsstijging van materialen is ongekend hoog geweest. Hoe het prijsverloop verder zal gaan is onzeker en vormt daarom een risico. Ook de gevolgen van het Oekraïne conflict zijn net zoals in de meerjarenbegroting 2024-2027 meegenomen in de grondexploitaties en om die reden geen onderdeel van het risico. De voornaamste stijging in het risicoprofiel gaat over de rekenrente die verwacht wordt te gaan stijgen, omdat voor nieuwe leningen hogere rente betaald dient te worden.
- Zevenaar-Oost-Bedrijven:
Het risico met betrekking tot vertraging van de uitgifte in de deelgrondexploitatie 7Poort is naar beneden bijgesteld. Er zijn twee kavels verkocht in 2023. Daarnaast wordt het risico binnen Zevenaar-Oost-Bedrijven gevormd door de blijvende onzekerheid rond het Tracébesluit A15/A12 en het blijvende risico op kostenstijgingen. De verbetering komt vooral door de aanpassing van de rekenrente in het risicoprofiel. Dit komt met name door het rekening houden met een rentestijging voor de aankomende jaren. Aangezien de rente op leningen die op het moment worden aangegaan veel hoger is dan de huidige rekenrente binnen de gemeente. Dit heeft een positief effect voor winstgevende grondexploitaties.
- Zevenaar-Oost-Wonen:
De risico’s voor de grondexploitatie Zevenaar-Oost-Wonen blijven ongewijzigd ten opzichte van de meerjarenbegroting 2024-2027. Dit betekent dat het risico van dit project wordt gevormd door onder andere het risico op kostenstijgingen en lagere grondprijzen. Ook de toevoeging van deelgebied het Hof zorgt voor risico’s. Deze ontwikkeling bevindt zich namelijk nog in de beginfase van de planuitwerking. De verslechtering van het risicoprofiel komt met name door het rekening houden met een rentestijging voor de aankomende jaren. Aangezien de rente op leningen die op dit moment worden aangegaan veel hoger is dan de huidige rekenrente binnen de gemeente. Dit heeft een negatief effect voor verlieslatende grondexploitaties.
- Middag-Oost & Zwanenwaay:
De risico’s voor de grondexploitatie Middag-Oost & Zwanenwaay verbeteren ten opzichte van de begroting. Dit komt vooral doordat de werkzaamheden voor bouwrijp maken op Middag-Oost afgerond zijn. Zwanenwaay heeft nog een langere looptijd en zal na afronding Middag-Oost worden opgepakt.
- Waaijakkers:
De bestaande risico’s voor de grondexploitatie Waaijakkers blijven ongewijzigd ten opzichte van de meerjarenbegroting 2024-2027. Enkel is er een extra risico opgenomen voor de te ontvangen exploitatiebijdragen. Deze ontwikkeling bevindt zich nog in de beginfase van de planuitwerking en heeft daardoor meer onzekerheid. Het risico wordt onder andere gevormd door mogelijke kostenstijgingen. Dit zorgt uiteindelijk voor een verslechtering van het risicoprofiel.
In de Paragraaf Weerstandsvermogen wordt inzicht verschaft in de verhouding van de grondexploitatie-risico's in relatie tot het risicoprofiel gemeente breed.